מה עושים במצב ששוכר לא משלם ולא מתפנה מהדירה?

תיק מספר: 21453-12-18
נכון, זה מרגיז וזה מקומם מאוד כאשר מתברר לכם שמישהו החליט ביום בהיר לפלוש לכם לנכס או להפר את הזכויות שלכם, בין אם מדובר בבית פרטי אותו רכשתם במיטב כספכם או בעת שימוש ברכוש המשותף דוגמת בניין מגורים או משרד בבניין משותף.

אז מהי פלישה לנכס או במילים אחרות איך החוק מתייחס למקרים כאלו ? במאמר זה נבצע סריקה של תיק שטופל במשרדנו והסתיים בהצלחה בעניין פלישה לנכס.

 

תקציר המקרה

במרוצת דצמבר 2018, הגיע למשרדנו לקוח אשר בבעלותו דירת מגורים אותה רכש ממיטב כספו. דירת המגורים אשר נרכשה לצורכי השקעה, הושכרה על ידי הלקוח לשוכרים. החל מהחודש הראשון בו התגוררו השוכרים בנכס, החלו בעיות בגביית התשלומים. כשראה הלקוח שכל פניותיו לשוכרים לפנות את הנכס או לשלם את התמורה עלו בתוהו, פנה למשרדנו בבקשה להגיש תביעה לבית המשפט.

לבית המשפט השלום בחיפה הוגשה תביעה שמספרה 21453-12-18 ובו התבקש סעד לפינוי המושכר.

ביום 30.01.19, כחודש ימים לאחר הגשת התביעה ניתן פסק דין המורה על פינוי הנכס. 

זקוקים לייעוץ משפטי מיידי מעו"ד דיני מקרקעין?

 

מיהו מחזיק בנכס ?

המחזיק בנכס הוא זה שהנכס רשום על שמו בטאבו ובמקרקעי ישראל אך מחזיק בנכס אינו חייב להיות בהכרח הבעלים הרשומים של הנכס. לפי הגדרת החוק, החזקה זמנית של אדם בנכס היא מספקת על מנת שיוגדר כמחזיק בנכס (שוכרים בדירה לדוגמה, אנשים ששומרים על הנכס למשך תקופה ארוכה בהיעדר הבעלים וכו’)

 

 

אז מהי גישת החוק במקרה של פלישה לנכס ?

חוק המקרקעין קובע, כי הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות. הוא כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

החוק מוסיף וקובע, כי בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, מסכנים או עשויים לסכן את קיומו, ומשנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות.

 

המשמעות היא, שבשלב הראשון יש לבחון האם המקום אליו פלש הדייר מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק. במידה שהתשובה חיובית והדייר אינו מעוניין לפנות מרצונו את השטח אליו פלש או את המתקן אותו התקין, ניתן לפנות לקבלת סעד משפטי הן מהמפקח על הבתים המשותפים והן מבית המשפט.

בנוסף, אפשר לקבל צו מניעה באופן דחוף על מנת שלא לאפשר לפולש להמשיך ולבצע פעולות נוספות ברכוש המשותף.

 

 

פסיקת פיצויים נגד הדייר הפולש

בתי המשפט מתייחסים בחומרה לדיירים שחומדים לעצמם חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. 

בית המשפט העליון קבע במקרים דומים כי: “אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקה לפגיעות ברכוש המשותף, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם”.

לשיחה עם נציג